摘要：中国的城市住房改革，与东欧等转型国家不同，是一种“渐进”式的。 通过“土地用有偿化”改革，使土地进入了流通范围，带动了房产业的进步，以此来解决住房短缺和住房市场化问题。 通过用路径依靠的视角，可以认识到住房改革中的政策选择虽然解决了不少问题，但其产生的自我强化机制，也会干扰到住房改革能否进一步深化。

关键字：住房改革；路径依靠；风险。

住房在中国是一个特殊的范围， 也是改革进程的一个缩影。

改革开放 30 多年来，从分房到买房，从“租公房”到“住私房”，从低租金到高房价，住房改革都在沿着市场化的预定轨道运行。 通过中止福利性分房、实行市场化，住房近况得到了非常大的提升，据统计，到 2011 年底，国内城镇人均住房面积已经达到了 32.65 平米，比 1978 年增长了 3.87 倍。 但在住房面积增加的同时，国内也出现了房价的大幅上涨、土地财政等局面（毛中根、陈志勇等），住房不平等情况加剧（胡蓉，朱晓源等），这类都是在改革之初未能意料到的情况。 所以值得深思的是，什么原因决定了中国住房改革的路径轨迹？

假如说改革开放以来贯穿一直最大的实质是什么的话，无疑是转型。 从世界范围内来看，社会主义国家的转型在上个世纪五六十年代就已经开始了，最开始的南斯拉夫、匈牙利，到后来中国、俄罗斯。 住房改革自然也在其列，但各国在初始规范环境（高度集中的计划经济 ）一样的状况下 ，后来的改革路径 、改革结果却相差巨大。 新规范经济学觉得这是 “路径依靠”（Path De|pendence）的问题，“路径依靠是对长期经济变化做剖析性理解的重点”。 借用这个工具，来认识中国进步路径的特殊性和难题，应是下一步深化城市住房改革的基础。

1、住房改革的路径与节点。

中国的城市住房改革始于上个世纪 80 年代初期， 根据洪亚敏的总结，整个改革过程可以分为“试点售房”“提租补贴”“以售带租”和“全方位推进”四个阶段，虽然四个阶段内部的住房政策各异、常常调整，而每个阶段之所以会出现微调，重点还是要解决住房资金的来源与不同主体之间分配的问题。

整个住房改革进程也与经济进步脉络是有关的，“试点售房”

时期（1979~1985），国内的城镇居民人均住房面积大约在 10m2，但城镇人均收入在 1985 年也只有 739 元， 这样的情况下住房非常难靠个人解决，单位和政府应该发挥更大有哪些用途；但到 1994 年，城镇居民收入增加到了 3496 元， 这个时候的个人购买力显然有了较大的提高，住房政策也因而调整为更重视发挥个体力量的“以售带租”。 直到 1998 年国发[1998]23 号，取消住房实物分配，个体才最后完全融入了住房的市场，此时中国的城镇居民人均收入已经达到了 5421 元， 房产也渐渐成为了国民经济的支柱产业， 这种“渐进式 ”的住房改革 ，并重视与经济进步相协调 ，是国内的住房改革的一大特点。 但对比同属“社会主义经济转型”的东欧和苏联， 发现各国住房改革的道路迥异。 也正如吴敬琏所讲的那样，“改革能否成功不只取决于改革者的主观愿望和最后目的 ， 而且还依靠于刚开始选择的路径”；那样面对现在高房价、住房不平等加剧的现实，需要深思的是，什么路径的选择所导致目前的局面？

这类原因理论上存在不少， 但与东欧等转型国家对比之后，可以发现国内住房改革中特殊的选择点，这便是“土地产权规范”和“经济进步模式”。

2、住房改革对土地产权规范的路径依靠剖析。

住房市场化的推进，最重要面对的问题便是土地。 作为一种稀缺资源，土地的流通并不如其它生产要点那样简单，倚赖在土地上面的买卖成本总是比较多，尤其是对产权和收益权的界定特别这样，这是每个国家面对的常见问题。 但在中国的城市住房改革中，土地的国有性质和土地供给者的单一性，在一定量上降低了土地主体之间的讨价还价，可以使土地开发商与土地供给者之间形成长期、稳定的买卖关系。

回顾国内的土地改革规范可以了解，20 世纪 80 年代后期有几项关键的政策颁布，如 1987 年的《中国城镇土地用税暂行条例》，这项政策开始对城镇土地的用法者征收成本，并规定这类成本中的 60%留归地方财政用，之后的 1989 年《国务院关于出让国有土地用权批准权限的公告》进一步将需要报国务院批准的用地规模， 限定在了 “耕地 1000 亩以上， 其它土地2000 亩以上”。 这类“土地用有偿化”“土地审批权限下放”的政策对后来影响巨大，由于虽然城市土地的所有权归国家，但在实质当中，“审批权限”有哪些用途总是更大。

目前的住房市场也是深受这种土地产权规范的影响，城市土地的产权虽然没发生改变，但不可以忽略的是，这也产生了两方面的不好的的后果。 第一，土地出让的收入占地方财政收入的比率愈来愈高，成为地方利益格局的组成部分，土地出让价格也随之不断攀升，住房价格也势必遭到波及。第二，中央的住房调控立场与地方的保财政收入立场开始交锋，博弈不断，最后的办法总是靠的是行政上的督导，实质成效怎么样又不能而知。

从城市住房改革的经历来看，这类土地产权规范为国内的城市化，房产市场的崛起贡献巨大，但进步到一定量之后，不可防止地也会产生利益结构的固化， 改革的路径也变得狭窄，住房改革也与土地规范牢牢地结合在了一块，形成了国内城市住房改革的特征。 就是在“土地用有偿化”之后，土地产权的利益格局便在“住房市场化”中的有了特别的地位，也形成了住房改革对其的路径依靠。

3、住房改革对经济进步模式的路径依靠。

来自于自己利益的计划，中央和地方对于房产的政策常常会有分歧， 但局部上的分歧并不会干扰其在整体利益上的一致性，这个整体便是经济的增长。对于中国经济来讲，长期以来依赖的是“投资”“消费”和“出口”所谓的“三驾马车”。这三项是中国经济持续稳定增长的决定性力量，但这三个原因之间有哪些用途并不同等，对经济增长的贡献率不同。 这种差别在一定量上是各自属性所导致的，出口依靠于海外的进步形势，所以变化各年份之间变化比较大，消费愈加依靠于刚性需要，相对也比较平稳，唯一可以控制的便是资本的投资， 这可以通过各级财政预算与支出、税收政策的调控进行引导。近些年来，伴随国际经济的常见衰退，货物净出口对经济的贡献率持续走低，使投资有哪些用途愈加明显。

在“重投资”和“保增长”如此的背景下，住房改革和住房建设非常难维持着自己的福利性，房产业成为了两级政府谋取经济进步的工具。 而且房产投资一直比较平稳，占社会总的固定投资比率大体上保持 20%左右。 但对于现在的住房问题来讲，房产投资的相对平稳会产生哪种影响呢？ 应该说，在产能肯定的状况下， 投资的多寡并不可以对最后的产出导致决定的影响，但现在的住房刚性需要仍旧比较大的状况下，如此的情况并不有益于住房问题的解决，只能导致住房问题的平稳化和结构化。

从一般意义上来讲， 住房问题的解决最后还是要更多的靠“住房投放 ”，但现在在 “土地红线 ”的重压下 ，房产商抱怨没土地，国家拿着“保护自然资源”的大旗，地方：一方面，从土地开发商那里得到收入；其次，又在群众的呼声下抱怨着土地开发商的“黑心”。 于是住房问题便衍变为了两条线：一是“民意线”；二是“经济线”，在“民意线”那里，中央和地方从保护资源、维护群众利益的角度出发，减少房产市场的热度，又调节购房者内部之间的分化，这条线也是明线；中央、地方与房产之间的经济纠缠又很难分了解，利益的划分已经成为了一种格局，这条是暗线。这也就使中央既成为了利益有关者，又是裁判，这种相互冲突的角色使政府有时去“救市”，有时又去打击“楼市”，最后的结果是，普通城市购房者没从中得到便宜，但最后却达成了整体经济的平稳增长。

4、总结。

在规范经济学的经典文献当中，对路径依靠的剖析总是侧重于对其影响原因的剖析，路径依靠也并无优劣之分，但在现实的住房改革当中， 路径依靠可以使国内完成了住房市场化的目的，但也会会产生一些阻滞的原因，如固化了以“土地”为核心的利益格局，影响住房改革的深化与革新，甚至陷入锁定（Lock|in）的状况。

住房改革至今，很多的规范安排，有的只不过满足当时的需要，或者说是实惠行事，这在现在的住房政策范围还有不少的影子，这类影子可能不少已经成为了改革的限制性原因。 假如要对住房范围的改革进行深化， 就需要要在改革的路径上进行革新。下一步改革的着力点，应该在解决住房的公平问题、住房市场化和住房保障规范相结合上，做出更多的变革，这是城市住房从经济进步的棋子回归到社会福利的题中之义。 □参考文献：

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